农业村落手下发《关于积极开发农业多种职能大力推进休闲农业发展的通知》
，不是建设用地
，也能够做休闲农业！

一、激励闲置宅基地发展“农家乐”

《通知》明确用地政策：在尝试最严格的耕地；ぴ於鹊那疤嵯
，对农夫就业增收带作为用大、发展远景好的休闲农业项目用地
，各地要将其列入地皮利用总体规划和年度打算优先铺排
。

《通知》提出：“农家乐”可通过多种通路获取地皮
，闲置宅基地整顿结余的建设用地可用于休闲农业
。与往年蕴含去年底出台的休闲农业搀扶文件相比
，此份文件最精华的处所即在于这条关于明确‘用地政策’的划定
。

二、激励“四荒地”发展农家乐

《通知》激励：利用“四荒地”(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)发展休闲农业
。对中西部少数民族地域和集中连片特困地域利用“四荒地”发展休闲农业
，其建设用地指标赐与倾斜
。

《通知》激励发展城乡建设用地增减挂钩试点
，发展农夫自有住宅从事游览经营
，与通常农区地皮相比
，以发展休闲农业的项目对地皮进行开发
，地皮价值将获得更高反映
。

三、休闲农业将引入PPP模式

《通知》指出：加大对休闲农业的金融支持
。激励利用PPP模式、多筹模式、互联网+模式、刊行私募债券等方式
，索求休闲农业多元化投融资机造
，激励切合前提的休闲农业企业上市
。并索求新型融资模式
，索求以游览资源、扶贫资金等入股方式
，使穷困人民在项目发展中获得资产性收益
。

四、休闲农业政策出台
，让地皮阐扬更大的价值！

在城镇化急剧发展的今天
，城镇人丁“看得见山、望得见水、记得住乡愁”的需要
，也为农夫创办农家乐、休闲农庄提供了泥土
。这次的《通知》出台
，我们看到
，村落地皮不仅仅是耕地
，还有农夫的宅基地、村内集体建设用地、四荒地等
。

我们在发展休闲农业的过程中
，要充分利用好这些地皮
，盘活农夫宅基地、村集体建设用地资产
，创造更高的地皮经济价值
。同时
，这些地皮的开发和利用
，对增长农夫的资产性收入也能够阐扬很大的作用
。

1、在整个地皮规划
，河山部门有一套地皮分类尺度
，住建或规划部门有一套分类尺度
，这两套尺度之间有何区别与联系？别离合用于什么情况？若何做好这两者之间衔接？

答 ：河山关于地皮的分类尺度是为解决地皮性质问题
，蕴含农用地、通常农田、根基农田、林地、荒地、宅基地等一系列的用地性质
。住建关于地皮的分类尺度是针对地皮上附着构筑物的性质
。

规划过程中
，河山尺度只是去确定该地块是否能够利用
，具体的建设内容由住建的分类尺度进行协调
。此刻好多处所出现的问题就是城市规划与地皮规划分歧步
，城市规整齐经到位
，但是地皮规划并没有调整
。
 

调整城市规划用地只是一个浅档次的问题
，深档次问题的是要调整地皮规划
。例：一块农用地
，首先要确定他是通常农田还是根基农田
，若是是通常农田
，一次调整即可；若是是根基农田
，先要把该根基农田调整到某块荒地上
，再将原基础农田调整为建设用地（荒地：未利用的地皮
，无地皮属性）
。

2、游览开发中遇到的集体地皮开发阻碍是地皮流转等正式造度阻碍还是开发效能阻碍
，或长短正式造度阻碍？可否举例注明？

答 ：游览开发中集体地皮开发阻碍及地皮流转中的最大问题不是政策阻碍
，而是若何使被流转的地皮实现盈利
。游览自身盈利能力较弱
，企业流转集体地皮通常或建设职能性构筑
，不考这盈利
，而是更看沉周边可利用的其他地皮
，通过带头这些地块的发展及价值
，进行可建设部门资产的售卖或经营来获得盈利
。

所以集体地皮开发的阻碍重要是实现盈利问题
，好多企业很难实现单纯的游览盈利
。但是若是旁边有些房地产
，就相对容易一些
。好比古北水镇
，一路头就是走的地皮流转的路
，周边有好多房地产
，地皮流转也就很容易实现
。

3、游览项目用地性质和代码往往在和地皮部门、规划部门对接的时辰会遇到无法落地的问题
。游览项目在目前的城市用地性质分类中仅有B14中提到蕴含度假村用地
，给项目落地带来很大难题
。

答 ：游览项主张用地性质从土规上肯定要求是建设用地（非宅基地）
，属于国度的地皮能力够进行招拍挂
，属于集体的地皮不能用作贸易建设
。从规划上看
，问题中提到细类B14蕴含了度假村属于游览用地
，现实上中类B3娱乐康体设施用地属于我们常说的游览用地
。

正本B3属于贸易用地
，但是目前部门地域执行差距化供地
，好比沈阳
，B3类用地是贸易用地价值的三分之一
，固然不能转卖
，但是对于经营者来说是相宜的
。所有谈及与游览有关的用地
，重要是查核价值
。

4、游览用地属贸易用地性质
，集体地皮的利用方面有哪些处所有突破或创新的案例？而不是坐而论路的迟迟不落地？

答 ：游览用地属于贸易性质
，集体用地不成商用
，不成开产生游览用地
。集体地皮是能够利用的
，一是地皮变性
，二是流转和租用
，流转方式中集体用地多用作基础服务性设施建设
，如自己经营或是游客集散中心
。

5、城市的游览集散服务中心用地在城市建设用地分类中应该归为哪类？若是按贸易服务类来算
，地价差距就较大
。

答 ：城市游览集散服务中心从某种水平上属于基础设施用地
，属于A类用地
，通常由当局划拨
，但在现实操作中当局没有任何收益的情况下
，不太愿意选择这种方式划拨地皮
，必要开发单元与当局进前进一步的沟通协调
。若是当拘谋需招商
，他注定愿意将这块地皮划拨给企业
，促成周围地块的买卖；若是自身地块就很值钱
，企业就要思考通过周边的贸易构筑、地产来公摊地皮成本
。

6、在田园综合体规划开发中
，若何最大水平获得建设用地
，在不影响农田使用的情况下是否能够将构筑物架构在农田之上？

答 ：构筑物（封关的、有顶的）不成以架在农田（通常、根基都不成）上
，构筑物（开场的、不具备遮蔽职能的）或许能够
，好比观光塔、风车等
，必要与本地当局沟通调整
。

7、宅基地若是仅仅做农家院
，属于半对表经营那种
，是否属于游览用地
，能不能批？

答 ：自有宅基地能够用作半经营的农家院
，但是不属于游览用地
，不成进行买卖
，能够对表经营
。